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养老地产仍在摸索中前行四个难题需逐个破解

发布时间:2020-07-17 17:56:45 阅读: 来源:油炸机厂家

随着中国人口老龄化问题逐渐加剧,养老问题走出了单个家庭,成为一个亟待解决的社会问题。这同时也带来无限商机,养老地产成为众多开发商眼中的大蛋糕,等待分享。

但是,作为一个新兴的行业,养老地产仍在摸索中前行,离规范化还有很长一段路要走。宋卫平曾说目前做养老地产并不赚钱甚至会略亏。一些高端的养老地产项目卖得也并不如人意,这一行业需要破解的难题,目前还不少。

现状一:

整体开发品质有待提高

据同策咨询研究部数据显示,预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求巨大,自理老人床位数174万~185万张左右,需要护理老人床位数30万~32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算,未来二三年市场上将需要至少4500个养老地产项目的建设。

看中这块大蛋糕的有各种人马,据某研究院统计数据,目前国内品牌房企中大约有21%已经涉足养老地产,平安保险、太平人寿、中国人寿、泰康人寿等多家保险企业高调“加码”养老地产,一批项目先后破土动工。养老地产被称为国内罕见的朝阳产业,一时间全国掀起了“养老地产热”。

杭州房产大佬涉足养老地产从绿城蓝庭开始,此后又出现了万科·随园嘉树、紫荆园等项目,以及杭州周边的绿城乌镇雅园、绿城·安吉桃花源等,但是都处于“试水”中,产品定位、营销模式、管理维护等方面尚不清晰,类似于上海亲和源等能代表养老地产第一梯队的项目暂未出现。

对于养老地产的前景虽然都抱有期待,但对于目前脚下的进程,各方大佬都谨慎地表示刚起步。绿城董事长宋卫平称“目前的养老模式太简单太粗糙太平面化”;上海亲和源是目前国内最大的致力于养老的机构,其副总经理王波认为:养老地产总体上处于比较混乱的阶段;而万科总裁郁亮直接表示:“严格意义上说,中国现在还没有养老地产,还停留在养老产业阶段,距离专门地产行业的形成还有很长的距离。”

绿城集团曾负责养老地产的冯雨峰称,对于养老公寓的盈利模式,大家都在“交学费”摸索中,比如蓝庭项目中设有86套颐养公寓,刚开始采用了销售的方式,定价略高于当时的普通住宅价格。但开盘时房子销售不尽如人意。

现状二:

市民观念尚需转变

曾有一位负责养老项目的业界人士说过,养老地产在国内面临的最大敌人,不是市场的不成熟,而是国人居家养老的观念。

与中国的养老地产同处于起步阶段的,还需要有市场化的养老观念。和西方国家不同,目前国内大部分老人倾向于在家里养老,不愿意离开子女住到养老机构中去。

“养老地产与其他地产不同的是,它一般是子女买给父母住,典型的出资人和使用者不同,再加上其他原因,使得市场接受度弱。”一位业内人士坦言,“缺少传统观念的支持,养老地产暂时不具备快速发展的土壤。”

有研究表明,收入越高的家庭对于养老地产的接受度越高。部分开发商以此为突破口,从高端养老地产入手。

绿城集团副总经理冯雨峰称,养老公寓第一批客户往往是企业老板、退休干部或大学教授,“他们具备购买的资金,而且思想观念相对开放,对养老公寓的接受度较高”。而戴德梁行的问卷调查结果显示,中高收入的老人希望与子女同住的只占很少的比例,他们是试水养老地产开发商的首个目标群体。

宋卫平也曾说过:“现在我们是从舒适往上做,做高端。做个五年十年,再从舒适型往下做,做普及。”

现状三:

有开发商“挂羊头卖狗肉”

在住宅、商业等地产严厉调控的同时,国家对带有公益性质的养老地产往往具有一定的政策支持,一些开发商趁机钻政策的漏洞,借发展养老地产为名,实则圈地赚钱。

一位开发商爆料,不少房企打着养老的旗号圈地,很多项目只是装一个养老概念进去,成为了开发商的拿地策略。比如北京一栋以养老名义建造的公寓,并没有针对老年人销售,而被开发商以高价售给白领阶层。还有一些保险业投资的养老地产项目,打着养老的名义向政府要求划拨土地,却暗自“以租代售”获取利润,这些都是开发商“挂羊头卖狗肉”的行为。

杭州也有个别冠以养老地产名义的项目,销售对象和居住对象却不仅是老年人,还有一些投资客,背离了养老地产的初衷,变成了单纯的经济行为。

同策咨询研究总监张宏伟称,在短期内政策刺激之下,大量房地产开发商对养老地产跃跃欲试,以养老地产为名进行圈地,养老地产变成开发商的拿地工具。这会导致短期内养老床位呈现出快速增长的态势,但是,实际上这些养老床位基本上没有办法投入运营,仍然处于房地产开发范畴之内,而不是养老地产运营及服务。

“养老地产之所以存在挂羊头卖狗肉的行为,根本上是因为国家没有专门用于养老地产开发的土地,而是利用公益划拨、旅游用地变更等形式取得土地,旅游用地在我国本身就是一个缺乏规范的市场,而旅游项目一旦打出养老的旗号,更是增添诸多难以规范的地方。”一位养老地产从业者坦称。

今年全国“两会”,有代表提出将养老服务设施建设纳入城市建设和土地利用规划,并将“养老用地”作为单独的类别,在土地价格、税费等方面给予优惠。但近期具有实质性动作的城市并不为多。

专门土地性质确定,是养老地产真正规范的基础。虽然一些在养老地产领域跃跃欲试的企业或地方政府也想出了配建、改建等办法暂时规避尚无养老用地的窘境,但养老地产的真正兴旺,一定和规范的土地性质密不可分。

现状四:

难盈利,开发商称不可持续

做养老地产赚不赚钱?

先来算一笔账,以绿城·蓝庭为例,共有86套养老公寓和30套护理院,而总投入为1.08亿元,大约每套成本为93万元,护理院收费最高,但一套房全年收费也仅数万元,如果仅靠收服务费维持,根本不可能实现盈利。

宋卫平曾公开表示养老地产并不赚钱,甚至会略亏,并称 “做养老项目,得有点理想主义,有点耐心,有些人文关怀”。

绿城遇到的盈利问题,也是目前国内绝大多数进军养老地产的企业遇到的共同问题。不盈利压力下,继续摸索前进?还是稍息立正?

保利地产副总经理王健表示养老社区若长期运转生存下去,就必须考虑盈利模式,不然是不可持续发展的短期行为。即使理想主义的宋卫平也坦承“养老地产做慈善概念听起来不错,完全可以用贴钱模式去做。可你能做多久?你能做多大?你又能为多少人服务?那样没有可持续性。”

一些企业做了下面这些尝试。

万科做养老地产有两个思路。一个是在大项目中做一个养老组团,比如良渚文化村里面的随园嘉树;一个是在年轻住区里面做一幢养老公寓,这种垂直养老方式在北宸之光项目得到体现。目前随园嘉树借助万科在杭州的口碑以及良渚文化村十年配套大成,销售状况算是不错。

绿城继蓝庭之后,试验田转移到乌镇雅园项目,600多亩的休闲健康养老主题园区,能容纳8000位老人。最大的卖点是老年大学,绿城推出了全新的“学院式养老”模式,企图通过这种新模式,吸引越来越多的老年人入住。

上海亲和源采取的是只租不售的运营模式,会员制是该公司的一大运营特色。据记者了解,上海亲和源的收费主要分两块:年费和卡费。稳定的客源,增长的年费,成为亲和源盈利的主要途径。

还有一些开发商试图通过输出管理来盈利。比如,亲和源曾给万科输出养老管理服务,而绿城也在和海宁的一个养老项目合作,试图管理服务的输出,不仅能盈利,而且能另辟“试验田”,得到经验后服务自己的项目。

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